Портал Госзакупок в очередной раз выступил поставщиком интересной информации. 24 марта на портале была размещена закупочная документация по капитальному ремонту дома по адресу: Ленинский проспект, д. 86. В опубликованных файлах есть любопытная информация о состоянии элементов дома и его инженерных сетей, а также приведены схемы и поэтажные планы.
При внимательном изучении последних выяснилось интересное: на чердаке дома явно расположено жилое помещение.
Те, кто хоть раз смотрел на этот дом со стороны сквера “Надежда” (“Собачка”), могли заметить странный “нарост” – вместо покатой крыши в одном месте есть выступ с двумя окнами.
Однако без информации о том, что находится за этими окнами, выводы делать было нельзя. Теперь эта информация есть и не просто в виде схем.
Это нестандартное помещение на чердаке – ни что иное, как второй этаж квартиры. По счастливой случайности она выставлена на продажу, поэтому и лестницу на второй этаж, и комнаты под крышей можно посмотреть изнутри.
Теперь самое интересное. В описании квартиры на сайте продажи объектов недвижимости указано, что переустройство согласовано.
И вот здесь начинаются вопросы. Дело в том, что под второй этаж квартиры был задействован участок технического помещения на чердаке. Чердачные помещения в соответствии с Жилищным кодексом являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, то есть принадлежат всем собственникам (пропорционально площадям квартир и нежилых помещений в доме)[1].
Любые действия с объектами общего имущества возможны только по решению общего собрания собственников. Например, тамбурные двери, уменьшающие свободную площадь приквартирного коридора, установленные во множестве домов Москвы, тоже должны согласовываться общим собранием, однако, в подавляющем большинстве случаев этого не происходит (что, кстати, дает возможность управляющей организации потребовать их демонтажа).
Но “приватизация” части чердака (или, что бывает гораздо чаще, подвала) – это не установка тамбурной двери. Тут проведения общего собрания недостаточно. Уменьшение размера общего имущества (а наш случай именно об этом – об уменьшении площади чердачного помещения) возможно только с согласия 100% собственников. Это значит, что даже один собственник, владеющий 1/6 квартиры (или еще меньшей долей), может не согласиться с предложением, и чердачное помещение нельзя будет уменьшить.
Учитывая, как сложно собрать общее собрание собственников даже по более насущным темам (например, капремонт дома), где достаточно участие “всего лишь” собственников половины помещений в доме, собрать собрание с участием 100% собственников для согласования расширения жилой площади одного из них кажется фантастикой.
Жителям, столкнувшимся с ситуацией незаконного отчуждения общего имущества, следует для защиты своих прав обращаться в суд (инициатором иска в данном случае могут выступать только собственники)[2]. Особенно это касается случаев, когда на руках у “владельцев” помещений есть некие бумаги, подтверждающие их права. В то же время, если подтверждающих документов нет, то имеет смысл сначала обратиться в свою управляющую организацию, в обязанности которой входит контроль за состоянием общего имущества. Управляющая организация вправе обязать излишне самонадеянного собственника восстановить незаконно присвоенные объекты общего имущества (снести стены, провести восстановительный ремонт).
[1]Есть и исключения. Некоторые обособленные подвальные и чердачные помещения не являются общим имуществом, поскольку изначально не были предназначены для обслуживания всего дома. Более подробно об этом мы писали в материале “Фокус с подвалами”.
[2]Обращаем внимание читателей на то, что судебные споры, касающиеся объектов недвижимости, требуют особой подготовки и знаний. Мы не рекомендуем участвовать в таких делах без юриста, специализирующегося на жилищном законодательстве.