Фокус с подвалами

26 августа город Москва вернул помещение на улице Марии Ульяновой в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Ранее это помещение принадлежало городу, как и 318 других помещений, также переданные по изданному распоряжению Правительства Москвы.

Город добровольно и бесплатно отказывается от недвижимости – в чем причина такой щедрости? Почему город вернул эти помещения собственникам? Давайте разбираться.

Ответ на эти вопросы требует небольшой экскурсии в историю. В 90-ые годы переход от СССР к России потребовал значительных изменений законодательства и изменений статуса объектов собственности, которые ранее находились в собственности государства. В том числе это касалось многоквартирных домов. В Москве жилые дома были переведены из государственной собственности в собственность города.

В июле 1991 года вступил в силу закон о приватизации, предусматривающий бесплатную передачу помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам Российской Федерации. После появления этого закона в домах стали появляться приватизированные квартиры.

Дата первой приватизации квартиры в доме является ключевой при определении, может ли часть многоквартирного дома, не являющаяся жилым помещением, быть юридически обособленной и, как следствие, быть объектом сделок с недвижимостью (иными словами, можно ли продать эту части дома, сдать ее в аренду и т.д.). Если на дату первой приватизации, какая-то часть дома, например, одно из подвальных помещений, было предназначено (обособленно) для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то оснований для включения этого помещения в состав общего имущества в многоквартирном доме нет (из этого правила есть несколько редких исключений, например, т.н. “красный уголок”, где проводились встречи жильцов). Именно этот вопрос в первую очередь изучается судами при рассмотрении спорных ситуаций о принадлежности помещений, которые могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома. (СНОСКОЙ «Верховный Суд, который в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.»)

Если посмотреть на подвальные помещения (кстати, именно они в большинстве случаев являются объектом спора) в домах старой застройки, то можно заметить, что во многих домах часть подвалов используется в качестве магазинов, кафе, парикмахерской или под иной бизнес. При этом 30 и более лет назад никаких предприятий в подвалах не было.

Случаи откровенного самоуправства, когда подвал фактически захвачен, а у пользователя помещения нет никаких разрешающих документов, крайне редки. В подавляющем большинстве случаев документы на обособленное от остального подвала помещение (или даже на весь подвал) есть. Но как они получены, если до приватизации квартир подвальное помещение обособлено не было?

В 2016 году на заседании президиума Правительства Москвы Мэр Москвы Сергей Собянин так прокомментировал случаи передачи объектов общего имущества городу: “Мы в свое время передавали собственность жильцов в собственность города Москвы, я имею в виду подвальные помещения, чердаки. Не совсем понятно, для чего это было забрано до принятия Жилищного кодекса» [1].

Жаль, что Мэр и подчиненные ему чиновники, а также представители правоохранительных органов не проявили любопытства и не захотели поинтересоваться истинными причинами передачи подвалов и чердаков городу. Вполне вероятно, что в ходе выяснения этих причин обнаружились бы поводы для возбуждения уголовных дел.

Подвалы (и иные помещения технического назначения) изымаются не просто так, а для последующего использования в качестве самостоятельных объектов недвижимости, которые можно как сдавать в аренду, так и продать. В базах судебных решений можно найти множество судебных дел, где жильцы-собственники и ТСЖ оспаривают передачу их подвала коммерческой организации для ведения деятельности. Например, дело, рассмотренное в 2016 году Арбитражным судом города Москвы о подвале в доме, расположенном в районе Замоскворечье.

18 собственников дома обратились в суд с иском, в котором указывали на незаконность передачи подвальных помещений их дома площадью 267 кв. м. обществу с ограниченной ответственностью. ООО в свою очередь получило его в аренду от Департамента городского имущества города Москвы. Рассмотрев доводы истцов, в том числе о назначении подвального помещения на дату первой приватизации квартиры, суд решил удовлетворить требования собственников и вернул спорное помещение в состав общего имущества дома [2]. В дальнейшем собственники помещений в доме могут на общем собрании принять решение об использовании возвращенного помещения, в том числе о передаче его в аренду. Однако в этом случае доход от сдачи в аренду будет использоваться уже в интересах собственников помещений в доме.

С учетом последнего изменения в списке домов, в состав общего имущества которых возвращены помещения, ранее принадлежавшие городу, перечислены 55 объектов, суммарной площадью 4.600 кв. м., расположенные на территории Ломоносовского района. Полный список возвращенных помещений (по состоянию на 02 сентября 2021 года) доступен на сайте муниципального округа Ломоносовский, а также в Распоряжении Правительства Москвы от 16 декабря 2014 г. N 726-РП “О прекращении права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях” (с изменениями на актуальную дату).

Если часть общего имущества в вашем доме используется без решения общего собрания собственников, вам следует инициировать судебное разбирательство по этому поводу. В качестве доказательств своей позиции вам нужно будет подтвердить факт использования оспариваемого помещения в качестве общего имущества по состоянию на дату первой приватизации в доме.

Комментарий главы муниципального округа Ломоносовский Гордея Нефедова:

«К сожалению, собственники квартир зачастую беспечно относятся к своему имуществу. По-прежнему очень распространена точка зрения, что права и обязанности собственника ограничиваются порогом его квартиры. Это заблуждение. 

Каждый собственник помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме вместе со своим помещением владеет также частичкой дома, так называемым общим имуществом собственников многоквартирного дома. Таким общим имуществом являются технические помещения, чердаки, шахты лифта, инженерное оборудование и многое другое. Подвальные помещения также являются общим имуществом (за некоторыми исключениями, перечисленными в статье).

Любая собственность предполагает определенные права и обязанности. История про “украденные” подвалы - это классический пример того, как люди сначала не следят за своим имуществом, а потом получают проблемы, например, в незаконно отобранном у собственников подвале открывается шумный ресторан.

Увы, но контролирующие органы, прежде всего Мосжилинспекция, ведут себя странно и как будто не замечают этой системной проблемы, ведь таких случаев по Москве не десятки и даже не сотни, а многие тысячи. МЖИ должна следить за раскрытием информации (в том числе публикацией протоколов общих собраний собственников). В этих условиях даже самые активные собственники дома могут до последнего момента не узнать, что с их общим имуществом что-то происходит - ведь на сайте, где публикуется информация по их дому, нет никаких новых протоколов. Ну а для бизнесменов, которые ведут свой бизнес частенько выходя за рамки законов, такое положение вещей только выгодно и позволяет по-тихому получать в собственность или аренду новые помещения, которые на самом деле принадлежат всем собственникам дома. Это можно сравнить с кражей на виду у всех: в вашем присутствии из вашей сумки достают кошелек и забирают оттуда деньги, а на ваше возмущение спокойно отвечают, что ничего незаконного тут нет.

Что можно посоветовать жителям в таких ситуациях. Во-первых, становиться полноценными собственниками, то есть вспомнить о своих правах и обязанностях в отношении своего имущества. Кроме вас беспокоиться о вашем доме никто не будет. Ну а во-вторых, поинтересоваться о способах защиты своих интересов. Например, о таком действенном способе защиты, как суд. В Москве накопилась большая практика судебных разбирательств по вопросу собственности на подвальные помещения, и можно с уверенностью сказать, что при должной подготовке искового заявления у вас есть все шансы на победу.»

[1] Интерфакс – https://www.interfax.ru/moscow/520517.
[2] https://sudact.ru/arbitral/doc/rQWCPKPpJObg/