На бумаге система управления многоквартирным домом выглядит многообещающей, ведь по закону именно собственники квартир уполномочены принимать ключевые решения: выбрать управляющую организацию или создать ТСН (ранее ТСЖ), установить тариф за содержание и ремонт общего имущества и так далее. Однако на практике все выглядит не так радужно и напоминает попытку научить человека плавать, вытолкнув его из лодки: выплыл – молодец, не выплыл – ну, значит, не судьба.
Почему возникают такие ассоциации. Даже общие вопросы управления домом не входят в школьную программу, поэтому единственная возможность разобраться в том, как устроен этот институт, – заняться самообразованием. Понятно, что у среднестатистического жителя с работой, семьей и увлечениями в большинстве случаев нет ни времени, ни желания читать Жилищный кодекс и другие нормативные акты, регулирующие эту тему. Почему же при таком подходе дома продолжают худо-бедно, но обслуживаться? Потому что жилищным законодательством предусмотрен план «Б»: если собственники не могут или не хотят решать вопросы, касающиеся их дома, решение примут за них, не спрашивая. Именно так и обстоят дела в подавляющем большинстве домов. К чему такой подход приводит многие знают не понаслышке: частые аварии, завышенные платежи, низкое качество работ. Вот и получается, что те люди, которые потратили много времени и сил (часто еще и преодолели противодействие недобросовестной управляющей организации), но разобрались в тонкостях законодательства, в итоге получают качественно обслуживаемый дом. А те, кто «не выплыл», не разобрался в море информации или просто устал бороться, – получают в лучшем среднее, или выражаясь языком обслуживание.
Есть у такой системы и еще один существенный минус – большое число мифов и «страшилок». Это характерно для любой узкоспециализированной темы, с которой вынужденно сталкиваются неспециалисты: в попытках быстро и просто объяснить сложные процессы легко рождаются и очень быстро распространяются различные заблуждения (один из самых ярких примеров последнего времени – тема вакцинации). В результате перед человеком, который все-таки решил в такой теме разобраться, стоит выбор: поверить часто встречающемуся «простому» объяснению или потратить большое количество времени на работу с первоисточниками (в том числе с законами).
В теме ЖКХ это приводит к таким вот объявлениям — «страшилкам» (на фото). Бороться с заблуждениями можно только просвещением, поэтому в этой статье мы подготовили для вас разбор самых часто встречающихся мифов об управлении многоквартирным домом.
Миф № 1. «ТСЖ = мошенники».
За распространение этого мифа можно поблагодарить журналистов, с легкой руки которых «ТСЖ» и «мошенничество» укоренились в качестве синонимов. К сожалению, заголовки «Под управлением ТСЖ дом преобразился» не так привлекают внимание, как «Председатель ТСЖ украл деньги», поэтому и статей о хороших примерах ТСЖ выходит мало (такие статьи удалось найти только в профильных изданиях).
Что вообще представляет собой товарищество собственников недвижимости (новое название для ТСЖ)?
ТСН создается только по решению общего собрания собственников, то есть создание ТСН не может пройти в режиме секретности: о созыве общего собрания с повесткой, в которую включен такой вопрос, в обязательном порядке должны быть уведомлены все собственники. Нарушение прописанного в законе порядка уведомления является основанием для признания решения собрания недействительным.
Основные цели для создания ТСН — это повышение качества управления домом и управление общим имуществом. Последнее актуально только для тех домов, где есть большие помещения, официально оформленные как общее имущество собственников многоквартирного дома (например, подвал). Такие помещения можно сдавать в коммерческую аренду, а полученные деньги использовать на нужды дома. Повышение качества управления может быть обеспечено за счет простой смены обслуживающей организации, с которой ТСН заключит договор, также возможен вариант, когда ТСН будет обслуживать дом самостоятельно: наймет в штат слесарей, плотников, заключит договоры на обслуживание лифтов и так далее. При этом важно отметить, что тариф за управление домом (строка «содержание и ремонт общего имущества») устанавливается общим собранием собственников, а не ТСН. Поэтому ситуация, когда собственники решили создать ТСН, а потом внезапно обнаружили резкий рост платежей, по закону невозможна. Люди, утверждающие, что создание ТСН приведет к увеличению платы за квартиру, намеренно или по заблуждению распространяют недостоверную информацию. Тариф за содержание и ремонт общего имущества утверждается только общим собранием собственников, и не может быть изменен ни правлением ТСН, ни председателем.
При достаточной квалификации членов правления, председателя ТСН и правильном планировании дом, где создано ТСН, будет обслуживаться значительно лучше, чем среднестатистический дом под управлением государственной управляющей организации. Но вместе с этим важно подходить к инициативе создания ТСН осмотрительно, внимательно читать учредительные документы (особенно о полномочиях правления), потому что ТСН получит не только права, но и обязанности, а также будет нести ответственность. Поэтому перед проведением общего собрания имеет смысл подробно обсудить идею создания ТСН с ее инициаторами, выяснить предполагаемый состав правления и опыт кандидатов в теме ЖКХ, планы по управлению домом (самостоятельное управление домом или договор с управляющей организацией), приоритетные направления деятельности и ее экономическую составляющую (как изменится сумма в платежке, сколько составит экономия или на что будет направлено увеличение тарифа за содержание дома).
Миф № 2. «Из-за ТСЖ мы лишимся квартир/ТСЖ приватизирует наши квартиры»
Этот миф также очень распространен, но если предыдущий хотя бы имеет под собой некоторое обоснование (пусть и значительно преувеличенное), то риск лишиться квартир из-за создания ТСН полностью отсутствует. Дело в том, что ТСН вообще не может распоряжаться частной собственностью жильцов (более того, даже на распоряжение общим имуществом, например, подвалами, установлены ограничения, определенные общим собранием собственников). С таким же успехом можно опасаться захвата своей квартиры соседом, незнакомцем с улицы или же со стороны текущей управляющей организации.
Случаи квартирного мошенничеств безусловно есть, но для преступников гораздо проще подделать документы о купле-продаже (или дарении) конкретной квартиры, чем создавать ТСН, которое по закону не имеет никаких прав на квартиры в доме.
Миф № 3. «Чтобы поставить шлагбаум, нужно оформить землю в собственность (создать ТСЖ)»
Этот миф легко опровергается многочисленными практическими примерами, в том числе у домов, расположенных в Ломоносовском районе. Установка шлагбаума никак не связана с формой управления многоквартирным домом. В доме может быть ТСЖ/ТСН, но не быть шлагбаума или наоборот. Решение об установке шлагбаума принимается на общем собрании собственников. Общее собрание может быть инициировано любым собственником помещения в доме. Если ⅔ проголосуют за установку, то шлагбаум может быть установлен, даже если придомовой участок не поставлен на кадастровый учет.
Однако постановка на кадастр и оформление земли дает определенные преимущества: если земля официально оформлена как общее имущество, то собственники получают возможность распоряжаться своим участком, что в некоторых случаях позволит получать доход в бюджет дома (по аналогии с использованием подвалов, которые являются общим имуществом).
Миф № 4. «Если зарегистрировать землю под домом, вырастут платежи»
Нет, после завершения всех процедур по официальному оформлению придомового участка в качестве общего имущества платежка не увеличится. В то же время нужно учитывать возможность изменения законодательства: сейчас оформленные участки многоквартирных домов не облагаются земельным налогом, но в будущем это может измениться. Такое изменение потребует внесения поправок в Налоговый кодекс, а значит не может пройти незаметно. В настоящее время такое предложение не обсуждается, более того депутаты Госдумы регулярно выступали с заявлениями о том, что земельный налог на участки многоквартирных домов не будет вводиться, чтобы не демотивировать собственников оформлять свои участки.
В то же время не стоит забывать, что собственность – это не только право, но и ответственность. Собственники несут бремя содержания своего имущества. Поэтому нельзя исключать в будущем попыток введения дополнительных платежей, связанных с обслуживанием земельных участков. Однако, учитывая небольшое число домов, полностью оформивших свою землю, можно быть уверенным, что такие платежи введут для всех, в том числе для тех, кто не занимался постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав собственности.
Кстати, напоминаем, что около 10% домов в Ломоносовском районе уже оформили свои участки и дополнительных платежей у этих домов не появилось.
Миф № 5. «У нас есть старший по дому»
Понятия «старший по дому» в Жилищном кодексе не существует, поэтому важно различать случаи, когда так ошибочно называют председателя Совета дома/председателя ТСЖ, от ситуаций, когда некто, прикрываясь таким несуществующим статусом, пытается участвовать в управлении домом: подписывает акты, инициирует общее собрание собственников и так далее. То же самое можно сказать и про «старших по подъездам». В домах, где много подъездов, имеется потребность в координации действий, но это может происходить либо путем включения представителя каждого подъезда в правление ТСН/Совет дома либо неформально. Наделить статусом «старший по подъезду» никто не может.
Отдельно стоит сказать о ситуациях, когда старшим по дому или подъезду называют активного жителя дома, который часто пишет обращения, направляет претензии и так далее. В данном случае речь идет о своего рода “народном звании”, однако даже в этом случае “старший по дому” не уполномочен принимать решения за весь дом или подписывать официальные документы.
Миф № 6. «Только государственная управляющая компания будет хорошо обслуживать, частные только хотят денег»
Деньги за управление домом хочет получить любая управляющая организация, в том числе государственная (услуга по управлению домом может составлять до 10% от общих расходов на содержание и ремонт общего имущества). Эти деньги пойдут на расчеты с поставщиками ресурсов (вода, газ, тепло), услуги по содержанию дома (уборка, текущий ремонт) и управление домом (планирование, подготовка документов, взыскание долгов и т.д.). Основное различие между государственной управляющей организацией и частной заключается в качестве оказываемых услуг. Можно найти частную управляющую организацию, которая также будет работать по городским тарифам. Если собственники согласны на повышение тарифа, то можно найти организацию, которая будет предоставлять больше услуг или услуги более высокого качества. В любом случае важно помнить, что тариф за содержание и обслуживание общего имущества может устанавливать общее собрание собственников, поэтому даже при смене управляющей компании автоматического повышения тарифов не произойдет (если ОСС не установило тариф самостоятельно, то применяются городские нормативы).
Миф № 7. «Вы хотите ТСЖ только чтобы получать деньги как председатель»
Это разновидность предыдущего мифа. Работа должна оплачиваться. Зарплату за свою работу получают директора ГБУ «Жилищник» и директора частных УК (она заложена в строке «содержание и ремонт МКД»). Почему в таком случае вознаграждение не должен получать управляющий домом? Качественное управление домом – это полноценная работа: контроль за ресурсоснабжающими организациями, найм персонала и контроль выполнения работ, улаживание аварийных ситуаций, подача отчетности и общение с контролирующими органами, планирование ремонтных работ и общение с жильцами (большая часть которых обращается с жалобами). Мало кто захочет заниматься всем этим, а также разбираться в юридических тонкостях и тонкостях бухгалтерского учета бесплатно, поэтому запрос вознаграждения за свою работу вполне обоснован.
В то же время если жители дома не видят результатов работы управляющего (например, накопившиеся проблемы так и не решаются), пора задуматься о выборе нового. Кстати, сменить управляющего домом гораздо проще, чем поменять управляющую организацию.
Миф 8: «Как собственники сами будут управлять домом, когда у них нет специализированных познаний? Лучше отдать это на откуп профессионалам из управляющей организации»
Наблюдая качество работ (в том числе работ по капитальному ремонту), которые выполняют сотрудники управляющих организаций, возникают большие вопросы к их компетентности.
Выбирая, кому в управление отдать дом, нужно тщательно рассматривать все имеющиеся предложения, и отметать вариант создания ТСН только на том основании, что его инициаторы не работали в управляющих компаниях, не стоит. Члены правления избираются не для того, чтобы они лично ремонтировали сломавшийся доводчик на двери, а для контроля за действиями сотрудников управляющей организации и проверки документов. Опыт взаимодействия с активными жителями, контролирующими работы по капитальному ремонту, показывает, что они вполне в состоянии грамотно оценить качество проведенных работ, сопоставляя фактически выполненные работы с теми, что указаны в документах.
В некоторых ситуациях даже создание ТСН с сохранением эксплуатирующей организации (то есть обслуживать дом будет та же организация, что и раньше) будет выгоднее за счет более тщательного контроля. У правления ТСН для этого достаточно полномочий в отличие от Совета дома. Также можно создать ТСН без изменения управляющей организации.
Миф № 9: «Уполномоченный по капремонту распоряжается накопленными деньгами»
Часто в адрес жителей, активно интересующихся темой капитального ремонта, звучат обвинения в ангажированности и желании отдать деньги «своей» компании. Здесь следует различать два возможных варианта развития событий.
Законным способом выбрать «свою» компанию для проведения капремонта нельзя. Если в доме не создан специальный счет для аккумулирования средств по капитальному ремонту, то подрядчик будет выбран Фондом капитального ремонта по итогам электронного аукциона. Аукцион выигрывает компания, допущенная к его проведению и предложившая наименьшую цену. Житель дома (собственник квартиры) на результаты аукциона никак повлиять не может.
Второй вариант возможен в тех случаях, когда жители дома не проявляют активности в теме капитального ремонта. Здесь недобросовестный подрядчик может договориться с представителем собственников о подписании акта приемки работ за определенные услуги или вознаграждение. Однако такие истории возникают, как правило, уже после завершения капитального ремонта. Случаи, когда человек инициировал проведение общего собрания по капитальному ремонту (учитывая все сложности при проведении ОСС) ради гипотетических незаконных договоренностей с неизвестным подрядчиком, в практике Ломоносовского района не встречались. Гораздо чаще встречается ситуация, когда один или несколько собственников разобрались в системе капитального ремонта и активно пытаются защитить свои права (и деньги), однако им оказывается противодействие, в том числе за счет попыток дискредитации в виде обвинения в ангажированности.
Миф № 10: “Члены Совета дома получают деньги/имеют льготы на оплату ЖКХ”
В абсолютном большинстве случаев члены Совета многоквартирного дома и председатель Совета дома работают на общественных началах. Законодательством предусмотрена возможность получения членами Совета дома вознаграждения, однако это возможно только по решению общего собрания собственников. Без решения общего собрания собственников управляющая организация Совету дома ничего не выплачивает. А вот льготы для членов Совета дома не предусмотрены.