Вспоминая о приближающихся холодах, горожане начинают составлять планы необходимых действий: проверить зимнюю одежду и купить то, чего не хватает, «законсервировать» дачу и так далее. Но если жители могут позволить себе затянуть с подготовкой к зиме, например, заменить летние шины на зимние в конце ноября, то для организаций, обслуживающих жилые дома, Новый год «начинается» в мае. Вместе с председателем ЖСК «Главмосстроевец», депутатом Кириллом Чиркиным рассказываем о том, как дома готовят к зиме, почему это важно и как проверить, готов ли ваш дом к зиме.
Известная поговорка «готовь сани летом» подходит для этой темы как нельзя лучше. Формально весь процесс подготовки дома к зимнему периоду начинается с распоряжения управы района о создании районной комиссии по оценке готовности домов к отопительному периоду, так подготовка к зиме 21-22 началась еще 15 апреля 2021 года. К распоряжению управы прилагается план-график, в котором перечислены все подготовительные работы и сроки их проведения. Жилых домов в Москве много, все они отличаются годом постройки, проектом и текущим состоянием, но, к сожалению, эти особенности при составлении таких планов не учитываются. Поэтому получается, что новый свежевведенный в эксплуатацию дом с современным оборудованием будет проходить ту же проверку, что и дом старой постройки с особенностями эксплуатации.
Первое, что нужно будет председателю ЖСК/ТСН или директору управляющей организации – «сдать» дом ПАО «МОЭК». Публичное акционерное общество «Московская объединенная энергетическая компания» обеспечивает централизованное отопление и горячее водоснабжение домов, поэтому проверку на этом этапе проходят инженерные системы дома, отвечающие за подачу горячей воды и отопления. Измеряется фактическая температура воды на входе и на выходе из дома, наличие и состояние запорной арматуры и тепловой изоляции на трубах в подвале, давление в системе и т.д. Все выявленные недочеты и замечания представителей МОЭКа отражаются в специальном акте, а если замечаний нет, то управляющего домом можно поздравить – первый этап подготовки к зиме выполнен.
Кстати, именно на этом этапе проверяется общедомовой счетчик тепла. Плата за отопление составляет существенную долю от общей суммы платежа за квартиру. Если общий прибор учета в доме не установлен или находится в неисправном состоянии, то жители будут получать счета по нормативам. Как правило, потребление тепла, рассчитанное по нормативу, существенно превышает фактическое, то есть жители будут платить больше, чем должны. Именно поэтому очень важно контролировать, что происходит с узлом учета тепловой энергии вашего дома.
Кирилл Чиркин: «Единственное, с чем я не справился с первой попытки, — это с новым требованием о недопустимости завышенной циркуляции в системе горячего водоснабжения (ГВС). Иными словами, когда из дома в центральный тепловой пункт (ЦТП) возвращается перегретая обратка ГВС. Пришлось ставить балансир, но это другая история.
Правда, была и еще одна интересная история: МОЭК исполнил финт ушами. «Мы не поставим вам печать об отсутствии задолженности, если вы не подпишете дополнительное соглашение». Вот только это дополнительное соглашение облегчит жизнь МОЭКу и усложнит ее мне, как управляющему. Оставлю за скобками то, как мне удалось не подписывать это унизительное дополнительное соглашение и получить заветную печать.
По итогам проверки мне не требуется проводить никаких мероприятий по улучшению работы центрального отопления (ЦО) и ГВС. Дом готов к зимнему периоду.»
Системы центрального отопления и горячего водоснабжения – не единственное, что проверяется до наступления похолодания. Проверку проходит также система пожарной безопасности и другие инженерные системы дома.
Длительность проверки противопожарной системы зависит от того, какое именно оборудование имеется в доме. Так в доме под управлением ЖСК «Главмосстроевец» проверку прошел внутренний пожарный водопровод и система думоудаления и противопожарной автоматики (часто сокращаемая в официальных документах до «ДУиППА»).
Кирилл Чиркин: «Из личного опыта: проверка этих систем — самое интересное. Разматываются пожарные рукава, закатываются обратно, пломбируются краны, шкафы. Один рукав разматывают на улицу, открывается вентиль, и вода мощной струей вырывается из конуса. Нажимаем кнопку дымоудаления на любом этаже, грохается щит, запускается двигатель, воздух вытягивается наружу через шахту лифта. Увлекательно.»
Система электроснабжения проходит проверку к зиме раз в три года. Специалисты официально зарегистрированной электроизмерительной лаборатории приезжают и проводят эксплуатационные испытания вводно-распределительных устройств (так называемых «ВРУ»), квартирных щитков, проводки. Все это занимает около одного дня. Если с электрооборудованием все в порядке, управляющий домом получит очередную бумагу, подтверждающую готовность системы к отопительному периоду.
Кирилл Чиркин: «С проверкой лифтов в некотором плане проще всего. Если есть лифты, то обслуживающая организация должна проводить техническое освидетельствование лифтов на соответствие стандартам. С этим не бывает проблем, ибо лифт — довольно «опасное» оборудование, и просто сделать бумажку никто не хочет. Их обследуют раз в год.»
В домах, где используется газ, проверку проходит на одну систему больше. В последние годы развелось огромное число мошенников, представляющихся сотрудниками МОСГАЗа, поэтому, когда настоящие сотрудники АО «МОСГАЗ» обходят квартиры дома с проверкой, им чаще всего не рады. Но ежегодная проверка обязательна. В ходе этой проверки обследуется установленное в квартирах газовое оборудование – плиты и нагреватели воды. Все нарушения фиксируются и должны быть устранены.
Кирилл Чиркин: «По моему опыту примерно в 50% квартир есть нарушения: при ремонтах переносили плиты, подключали вытяжки к вентиляции, закрывали газовый стояк в короб и делали это абсолютно бездумно. По-хорошему, в этом случае собственников нужно заставлять переделывать по стандартам.»
Также ежегодное обследование проходит система вентиляции. Выбранные управляющей организацией подрядчики приезжают и обследуют все вентиляционные шахты, проводят замеры, фиксируют нарушения (например, уменьшенные или демонтированные вентиляционные короба). Сейчас при обследовании системы вентиляции используются специальное видеооборудование.
Кирилл Чиркин: «Как раз с видеооборудованием в этом году произошел непредвиденный случай – при обследовании застрял зонд. Чуть было вентиляционная шахта не поглотила оборудование стоимостью 200 тыс. рублей.»
Когда все обязательные проверки пройдены и подтверждающие это документы собраны, дом обследует комиссия, и, если никаких замечаний нет, управляющий наконец-то получает паспорт. Только не личный, а паспорт готовности дома и придомовой территории к осенне-зимней эксплуатации.
Кирилл Чиркин: «Из общения с соседями по району я знаю, что в подавляющем большинстве домов все выглядит по-другому. Вместо полноценной проверки и устранения недостатков процедура превращается в бюрократию, сбор бумажек и ритуал. Жителям таких домов остается только посочувствовать и посоветовать сменить управляющую организацию или форму управления домом.»
Как проверить, готов ли дом к зиме?
Каждая управляющая организация обязана размещать все документы по дому на портале «ГИС-ЖКХ», однако, на практике найти интересующие документы не всегда просто. Например, в Москве эти документы могут размещаться в закрытом доступе на портале «Дома Москвы».
Если вы подозреваете, что с подготовкой вашего дома к зиме что-то не так, вам стоит:
- запросить документы у вашей управляющей организации (если домом управляет ТСН/ЖСК, обращаться надо к председателю) или в управе района;
- попросить принять участие в процедуре опрессовки систем дома;
- самостоятельно путем осмотра проверить готовность систем, находящихся в открытом доступе;
- направить обращения в контролирующие органы.
Статья подготовлена на основе материала Кирилла Чиркина, chirkin.moscow