Муниципальные депутаты, участвовавшие в работе комиссий по приемке работ по капитальному ремонту домов, неоднократно отмечали низкое качество работ и многочисленные проблемы, возникающие во время проведения капитального ремонта. В ответ на эти претензии часто можно услышать указание на то, что муниципальные депутаты не имеют соответствующего образования и опыта работы для того, чтобы объективно оценивать качество проведенных работ.
Давайте предоставим слово экспертам. Глава муниципального округа Ломоносовский Гордей Нефёдов взял интервью у двух жителей Ломоносовского района, которые проработали в области строительства несколько десятилетий, а также на примере своих домов столкнулись с системой капитального ремонта.
Белявский Владимир Соломонович – Образование: высшее, специализация-экономика и организация строительства. Работал в НИИ «Гидротрубопровод», Росреставрация при Министерстве культуры РФ, МЦЦС «Мосстройцены» и др. Составлял сметную документацию и проводил авторский надзор по соответствию выполненных работ и сметы в течении 25 лет. С 2000 годов был участником создания сметно-нормативной базы в Москве и ряде других регионов.
Александр Петрович Лебедев – работал в Производственном жилищном ремонтном объединении Октябрьского района города Москвы при исполнительном комитете города Москвы (Мосгорсиполком) (направления работы: эксплуатация, капремонт, реконструкция жилого фонда), Москомспорте (приемка спортивных объектов), Министерство социальной защиты населения, Дирекция единого заказчика при правительстве Московской области (реконструкция, ремонт объектов, социальной инфраструктуры).
Нефедов: С чего хотелось бы начать: муниципальные депутаты, хоть и входят в комиссию по приемке работ, но нормативные акты в этой области составлены так хитро, что мнение депутата, его замечания к качеству работ можно не учитывать. Несмотря на это, иногда все же удается добиться исправления существенных недостатков, но каждый раз для этого нужно преодолеть нежелание остальных членов комиссии, а часто и Фонда капитального ремонта, разбираться в деталях ремонта того или иного дома.
Такую систему сложно назвать эффективной, поэтому мне бы хотелось, чтобы сегодня в разговоре с вами, людьми, имеющими огромный опыт в сфере строительства, мы обсудили как недостатки существующей системы, так и возможные способы ее изменения.
С вашего позволения, я начну с такого комментария. Очень часто мне приходится сталкиваться с тем, что жители хотят все здесь и сейчас. Никто не хочет разбираться в деталях, вникать в документацию. Что можно с этим сделать?
А.П.: Проблема – в незнании. Хорошо, если в доме есть активный житель с опытом в строительной сфере, а если нет? Уполномоченного представителя собственников надо обучать контролю за капремонтом. Начиная с того, как должен выглядеть стартовый документ по капремонту – дефектная ведомость. У нас часто подрядчик готовит документацию сам под себя, чтобы отстаивать интересы своего дома, свои интересы, нужно начать разбираться.
Нефедов: Про дефектную ведомость – именно так! Начало капитального ремонта в доме выглядит так: управляющая организация отправляет в Департамент капитального ремонта (ДКР) документы о состоянии дома, о тех ремонтах, которые там были ранее. На основании этого ДКР составляет программу капремонта для каждого конкретного жилого дома. При этом сам дом не осматривается, поэтому какая-то из его систем, находящаяся в аварийном состоянии и требующая ремонта, может быть запланирована к ремонту в очень далеком году в соответствии с нормативами
В.С.: Про документацию: когда в моем доме планировался капремонт, в проектно-сметной документации на подвал была ошибка – показатель был занижен на 400%, кирпичный фасад – на 86%,и так далее.
Ошибки бывают не только в объемах, но и в чертежах. Видно, что дом не обследовался, потому что схемы из проектной документации не соответствуют действительности.
Нефедов: Как, уполномоченный депутат, я пытаюсь контролировать работы и в случае, если я считаю, что работы были выполнены некачественно, я пишу особое мнение, которое потом должна рассмотреть жилищная инспекция (МЖИ). В особом мнении я подробно отражаю все замеченные мною недостатки …а потом приходит сотрудник МЖИ и говорит, что, по его мнению, эти недостатки не являются существенными, а значит особое мнение необоснованно. Кстати, важно помнить, что депутаты вообще не обязаны разбираться в тонкостях проведения капитального ремонта. Это все-таки требует специфических знаний, далеко не у всех депутатов они есть. Для контроля за качеством Фонд капитального ремонта нанимает строительный контроль, сотрудники которого и должны проверять соответствие проведенных работ существующим нормативам, но на практике эта система не работает.
Какую еще особенность я выявил: есть две группы домов, в первой люди понимают, что надо твердо отстаивать свои интересы и не соглашаться на обещания, кто бы не выступал их источником (управа, подрядчик, МЖИ), а во второй собственники считают, что надо максимально избегать каких-либо споров и соглашаются на всё. В итоге в первых получается контролировать качество работ, а вторые сидят с актами о выполненных работах, которые они сами подписали, при отсутствии работ или с некачественно выполненными работами.
А.П.: к сожалению, именно так. Также не редко бывают случаи, когда жители дома разменивают личную выгоду на качество работ по дому. Несговорчивых или сомневающихся собственников подрядчики часто подкупают бесплатным проведением мелких ремонтных работ в их квартирах.
Нефедов: мы подготовили ряд вопросов и хоте ли бы вам их задать. Первый вопрос: Текущую систему можно долго критиковать, но есть ли у нее хоть какие-то плюсы? Например, можно ли считать плюсом возложение обязанности по финансированию капремонта на самих собственников – возможно это будет способствовать тому, чтобы они лучше изучали свои права и обязанности как владельцев недвижимости.
А.П.: Контроль со стороны собственников должен быть прежде всего, при проверке объемов, включенных в смету. Собственники могут и должны контролировать смету.
Нефедов: по сегодняшним законам не могут. Реальный контроль означает возможность воспользоваться правом вето, то есть у собственника должна быть возможность отказаться принимать работы, которые, по его мнению, выполнены некачественно. Но сейчас такой возможности у собственников нет.
А.П.: надо различать контроль качества и контроль смет. Потому что одно дело работы, выполненные некачественно, а другое дело – невыполненные вообще. Например, если в смете указано что должны отремонтировать 100 кв.м., а отремонтировано 69 кв.м., то на это собственники должны реагировать.
Нефедов: Это интересный комментарий, но скажите, доступна ли вам так называемая «КСка»[1]?.. Среднестатистическому собственнику – нет.
Если мы будем оценивать всю систему, то получится, что собственников поставили перед фактом – «теперь капремонт будет проходить по таким правилам», – обязали платить, но не дали нормальных механизмов контроля.
В.С.: Нужно найти способ заинтересовать собственников. Это может быть рыночная стоимость квартиры. Уже сейчас риэлторы при оценке недвижимости спрашивают, был ли в доме капитальный ремонт. Понятно, что общее состояние дома будет отражаться на цене квартиры.
Нефедов: Увы, по моему опыту этот аргумент производит впечатление на пару-тройку собственников в доме.
А.П.: Можно предложить другой аргумент: создание товарищества собственников недвижимости позволит взять полный контроль за управлением домом, в том числе за капремонтом, что позволит сократить текущий уровень расходов как минимум на 30%.
В.С.: Снижение стоимости при переходе к ТСЖ/ТСН действительно происходит. Мне известны случаи, когда после этого плата за содержание общего имущества сокращалась почти в 2 раза по сравнению с городскими нормативами.
Нефедов: с созданием ТСН не все так просто. Я был свидетелем сложностей, с которыми столкнулись инициативные собственники в доме № 11/19 по проспекту Вернадского, когда пытались создать ТСН. Часто скепсис собственников связан с желанием получить все и сейчас. Если брать пример со снижением стоимости, то многие прямо так и говорят: а когда у нас вместо 30 рублей будет 17? При этом во внимание не принимаются особенности эксплуатации дома, долгое время бывшего под управлением ГБУ «Жилищник» (а значит нуждающегося в разного рода ремонтных работах).
Нельзя забывать и об отрицательных примерах. В Ломоносовском районе есть дома с ТСН/ЖСК, где стоимость содержания общего имущества составляет 32 рубля с квадратного метра, при этом никаких качественных изменений в домах не происходит, а правление ТСЖ ведет себя максимально пассивно. В этом случае разница с домом под управлением «Жилищника» будет слабо заметна.
В.С.: Пассивность – это действительно большая проблема. Я смотрю на свой дом, 66 года постройки, и вижу, что большинству людей, которые живут в нем с момента постройки или просто достаточно давно, глубоко безразлично его состояние. Лишний раз что-то делать ради изменения ситуации они не готовы. Многие квартиры сдаются, соответственно их собственникам тоже будет не очень интересно разбираться в состоянии дома (поскольку напрямую эти проблемы их по крайней мере пока не затрагивают). Вот и получается, что хорошо если 5% людей готовы что-то делать.
Если коротко отвечать на вопрос о том, повлияло ли на собственников введение платежа за капитальный ремонт, думаю, что не повлияло. Не наблюдаю массового желания разбираться в своих правах и обязанностях по этой теме.
А.П.: Согласен.
Нефедов: Следующий вопрос: Насколько адекватна для Москвы текущая стоимость капремонта за квадратный метр? Хватит ли этой суммы, чтобы провести качественный капитальный ремонт дома?
А.П.: это очень высокая сумма. Но на качество она не влияет, от суммы качество не зависит. Те «специалисты», которые выполняют работы, и 10% этой суммы не стоят.
В.С.: Я согласен. Сейчас очень большие проблемы с квалификацией. Раньше была система разрядов, специалисты должны были постоянно подтверждать свои знания. Сейчас этого нет.
Если говорить про стоимость работ, не беря в расчет их среднестатистическое качество, то получается вот что: по моему дому годовая сумма накопления на счете капитального ремонта составляет около 1,8 миллиона рублей, а смета на ремонт была на 51 миллион. Поэтому можно говорить о том, что текущий платеж – это даже мало.
Нефедов: Не соглашусь. Во-первых, есть регионы, где такие же дома, как в Москве, а стоимость там существенно ниже. Во-вторых, вы забываете о том, что работы, которые включили в вашу смету, далеко не всегда обоснованы, то есть можно говорить об искусственном завышении сметы.
А.П.: Стоит еще отметить, что по нашим домам больше денег уходит на текущий ремонт, чем на капитальный. Это нонсенс. Если качественно выполнять текущий ремонт, а средств для этого более чем хватает, то капитальный ремонт многих систем просто не понадобился бы.
В моей практике всегда было так, что расходы на капитальный ремонт были существенно выше расходов на текущий. А сейчас наоборот и при этом ничего не дается [в рамках текущего ремонта].
В.С.: важно еще определиться с тем, что входит в капитальный ремонт, а что в так называемый «планово-предупредительный». Потому что, когда в капремонт включают работы косметического характера или замену почтовых ящиков, то это какая-то ерунда. Людям надо объяснять, что это не входит в работы капитального характера, чтобы собственники за это не голосовали.
А.П.: подъезды всегда ремонтировались в рамках планово-предупредительного ремонта…В настоящее время по указанию П.П.Бирюкова ремонт подъездов из капитального ремонта домов запрещён.Подъезды ремонтироваться должны эксплуатирующими организациями ГБУ жилищник за счёт средств текущего ремонта.
Нефедов: Да! А сейчас эти работы запихиваются в проект по капремонту ради увеличения сметы.. Но поскольку у нас еще много вопросов, давайте перейдем к следующему.
Как жителям контролировать качество капитального ремонта, если они не специалисты? Есть ли какие-то критерии качественных или некачественных работ, на которые жителям стоит обращать внимание в первую очередь?
А.П.: Неспециалистам проконтролировать качество работ невозможно. Жителям нужно либо найти человека, разбирающегося в работах капитального характера, среди жильцов своего дома, либо нанять его, ну или довериться Фонду капитального ремонта. Предлагаю создать группу на добровольных началах при муниципальном округе по вопросу оказания консультаций по капитальному ремонту
В.С.: Доля ответственности лежит и на управляющей организации. Она получает деньги в том числе за то, что контролирует состояние общего имущества.
Нефедов: Это очень хорошее замечание, потому что представитель управляющей организации входит в состав комиссии, которая осуществляет приемку работ, как и муниципальный депутат, но его, в отличии от депутата, отстранить нельзя. Без его подписи на акте выполненных работ подрядчик не получит денег.
Следующий вопрос: текущая система глазами подрядчика – есть ли мотивация участвовать в конкурсных процедурах для честных подрядчиков, которые выполнят работы качественно, а не украдут деньги?
А.П.: Наивный вопрос.
Нефедов: Не соглашусь. Вопрос абсолютно нормальный, потому что многие жители не знают, как выглядит система отбора подрядчиков. Не каждый подрядчик может подать заявку на участие в тендере, который проводит Фонд капитального ремонта.
Я несколько раз общался с подрядчиками, которые работают с домами, у которых есть спецсчет, то есть с теми домами, которые самостоятельно определяют подрядчика. Они в один голос говорят, что им это просто не интересно. Участие в капремонтах по заказу Фонда для них означает, что существенную часть денег они просто не получат (потому что она будет разными способами изъята), а за оставшиеся деньги качественно работы они провести не смогут, потому что качественные материалы и труд квалифицированных сотрудников стоит больше.
А.П.: Победившие подрядчики сталкиваются с существенными ограничениями: им указывают, что и где покупать. Плитку в одном месте, отопительные приборы в другом, двери в третьем. Такая вот система.
В.С.: тут еще важно сказать про сметы. Цена контракта, которая формируется на основе сметного метода, то есть на основе региональных нормативов, может не совпадать с рыночной. При этом у больших строительных компаний по крайней мере раньше была возможность существенно удешевить свои работы за счет массовости. Большие объемы строительных материалов позволяли им получить скидку.
Нефедов: Кстати, существующая система оценки стоимости работ еще и крайне негибкая. Когда случилась пандемия коронавирусной инфекции, резко выросла стоимость многих материалов. Но никаких изменений в заключенные контракты на капитальный ремонт внесено не было. Это привело к тому, что многие работы просто были заморожены, так как у подрядчиков закончились деньги.
А.П.: да, так и получается: подрядчик ждет деньги, потом делает, снова ждет, потом снова делает и так далее.
Нефедов: Следующий вопрос: нередко можно услышать, что кто-то не хочет пускать строителей в свою квартиру для замены стояков, “потому что недавно провели ремонт”. Насколько велика вероятность неприятных последствий в этом случае? Если трубы ниже и выше квартиры “отказников” заменят на новые, чем это грозит всей системе?
А.П.: Со стороны собственников это конечно безобразие и грозит обернуться аварийной ситуацией. Чтобы с этим бороться составлялись акты о том, что строителей не пускают в квартиру. Эти акты хранятся, и, в случае аварии, которая стала следствием износа оборудования, которое не было заменено, предъявляются в суд для привлечения собственника к ответственности.
Кстати, в смету закладываются некоторые работы по косметическому ремонту после работ на стояке, но, конечно, в них не входит ремонт по индивидуальному дизайну с дорогими отделочными материалами.
В.С.: И опять о сметах: в смету на капитальный ремонт закладываются работы на полный объём здания на всём оборудование, то есть предполагается, что доступ к стоякам дадут 100% собственников, но около 30% отказываются…
Нефедов: Спасибо. Следующий вопрос: Коррупция. Регулярно наблюдая халатное отношения подрядчиков к своим обязанностям, невозможно не прийти к мысли о том, что низкое качество работ легко сходит им с рук. Но ведь в комиссии по приемке работ присутствуют представители множества органов и организаций – возможно ли в этом случае полное отсутствие контроля, или кто-то намеренно закрывает глаза на все недостатки?
А.П.: Прежде всего «закрывает глаза» управляющая компания.
Нефедов: А строительный контроль? Относительно недавно Фонд капитального ремонта вывел из своей структуры подразделение, которым им занималось, и разыграл тендер, если мне не изменяет память на 1 миллиард рублей, который выиграл ГАУ «Мосжилниипроект». Эта организация сейчас и осуществляет функции контроля за качеством работ.
В.С.: Понятная схема. Всегда можно сказать, что Фонд ни при чем. За качеством должна была следить другая организация, к ней и вопросы.
Нефедов: Следующий вопрос: Нормативы, регламенты и требования. В строительной отрасли зарегламентировано практически все. Возможно ли в этих условиях провести капитальный ремонт без каких-либо недостатков?
А.П.: Нормативами действительно есть практически на все. Если их выполнять, то да, капремонт будет качественным.
В.С.: Есть нюансы. Я знаю случаи, когда подрядчикам, даже ответственным, Фонд не дает делать дефектную ведомость, а это основной документ. Вместо этого могут использоваться фотографии с отмеченными на них участками, которые якобы нуждаются в ремонте.
Нефедов: получается, что вместо контролирующих органов проверкой документации занимаетесь вы. Самое время перейти к вопросу о переменах: представьте, что вы общаетесь с мэром/премьер-министром, какие советы вы бы дали ему о том, как должна быть устроена система капитального ремонта?
А.П.: Самая большая проблема сейчас – отсутствие заинтересованного лица. В комиссию по приемке работ входят одни временщики. Мало того, что временщики, они еще и не специалисты.
Нефедов: я часто ловлю себя на мысли, что наша система капремонта сделана не для человека. Она построена таким образом, что собственник может ничего не решать и ничего не делать. «Крышу унесло ураганом, потому что ее вовремя не чинили? – ничего кто-нибудь починит,» – так думают очень многие. О том, что нужно контролировать качество обслуживания дома, следить за действиями управляющей компании, никто не думает.
То же самое и с капитальным ремонтом. Со стороны собственников это выглядит так: кто-то что-то как-то делает, а мое дело – платить за это. У людей нет мотивации к тому, чтобы изучать законы, вникать в свои права и обязанности по этой темы.
А.П.: На мой взгляд систему обязательно нужно менять в части контроля. Сейчас собственники фактически отстранены от контроля за их собственностью.
А что касается ответственности – на мой взгляд, если собственники не шевелятся и ничего не делают, когда срок капитального ремонта уже настал, то тут уже Фонд должен что-то делать.
Нефедов: Здесь наши точки зрения не совпадают. Я считаю, что до тех пор, пока у собственников будет такой спасательный круг в виде Фонда, то у них так и не появится мотивации что-то делать самим. Потому что худо-бедно их дом могут отремонтировать и без них. А вот если из-за своего бездействия жители начнут сталкиваться с проблемами, возможно это все-таки замотивирует их заботиться о своей собственности. Именно так это работает с другими объектами частной собственности: никто из автовладельцев, например, не ждет, что появится кто-то кто будет следить за состоянием его машины и своевременно будет ее ремонтировать.
В.С.: Важно не забывать про необходимость просвещения. Сейчас есть законы, которые фактически накладывают на собственников обязанность по участию в управлении домом, например, принимать решения по капитальному ремонту во время общего собрания. Но люди все равно пассивны. Так что проблема не только в законах, но в грамотности. Чтобы она стала повсеместной должно пройти очень много времени. И было бы неплохо, если бы управляющие организации помогали с просвещением.
Нефедов: Не думаю, что управляющие организации будут этим заниматься. Им такая пассивность жителей только на руку. В этих условиях они могут делать (или не делать) с домом что угодно, потому что собственники ничего с них не спросят.
В.С.: Тогда о просвещении соседей стоит задуматься активным жителями дома.
Но все же основная роль в информировании должна быть за государственными структурами, а любые существенные реформы – постепенными. Есть известный пример введения налога на добавочную стоимость во Франции. Там эксперимент по введению НДС длился несколько лет, прежде чем его признали успешным.
Введение нового закона обязательно должно сопровождаться пропагандой. Нужно учитывать психологию нашего общества, во многом патерналистского, где дополнительную ответственность на себя редко хотят брать.
А.П.: Хотел бы дополнить про текущую систему капитального ремонта. То, что Фонд разыгрывает тендеры, то есть проводит конкурентную закупку – это хорошо. Но после выбора победителя контроль фактически исчезает. Выигравший подрядчик ради экономии может набрать сотрудников без опыта строительных работ, буквально с улицы, и отследить это будет невозможно, потому что к каждому строителю контролера не приставишь. Очевидно, что нужно менять систему контроля за подрядными организациями, чтобы такие ситуации были невозможны.
По своему опыту я знаю, что хороших специалистов в строительной отрасли много. Их услуги стоят немало, но они регулярно востребованы. Проблема в том, что быть подрядчиками по капитальному ремонту им не выгодно, потому что, как уже говорилось сегодня, там исполнителям невозможно получить достойную компенсацию.
Нефедов: Спасибо всем за комментарии, беседа получилась очень насыщенной, думаю, что жители, которые уже столкнулись с темой капремонта, узнают из нее много интересного.
[1] Имеются ввиду специализированные формы отчетности: Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3)