Жилищный кодекс четко описывает систему управления многоквартирным домом. Для абсолютного большинства домом в Москве возможны лишь два варианта: домом может управлять специализированная организация либо дом может находится под управлением особого объединения – кооператива или товарищества, при этом для создания ТСН (ранее – ТСЖ) также необходимо проведение общего собрания собственников. Если в доме не создано никакого объединения (ЖСК или ТСН), то в нем обязательно должен быть выбран Совет дома и его председатель. Никаких иных должностей и статусов по управлению многоквартирным домом Жилищный кодекс не предполагает.
Тем не менее довольно часто можно услышать, что в том или ином доме есть т.н. «старший по дому» или «старший по подъезду». Если не учитывать случаи, когда так ошибочно называют председателя Совета дома или когда активный житель почему-то называет себя так, то возникают вопросы – кто назначает этих людей, каков их юридический статус?
Несмотря на то, что в Жилищном кодексе понятие «старших» отсутствует, собственники с помощью общего собрания могут наделить выбранных ими людей полномочиями, которые не будут противоречить Жилищному кодексу. Например, общее собрание может уполномочить определенного человека на подачу заявления о государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества собственников (что прямо прописано в Кодексе), или выбрать лицо, которое будет раз в неделю обходить все подъезды, фотографировать недостатки и отправлять их в виде обращений в управляющую организацию (это не прописано в Кодексе, однако, не противоречит его положениям). При этом общее собрание может принять решение о том, как будет называться это лицо. Это может быть «старший по дому», «главный сосед», «капитан дома» и т.д. – название может быть любым, но полномочия этого выбранного лица будут ограничены теми вопросами, которые определены ОСС. Например, если собрание не принимало решение о лице, которое будет участвовать со стороны собственников в приемке работ по капитальному ремонту, никакой «старший по дому» не имеет права подписывать акт о приемке работ.
Очевидно, что при работающем Совете дома, избрание общим собранием иных лиц, которые бы представляли дом, не требуется, но тем не менее в Москве еще с 1999 года действует особое Постановление Правительства Москвы, которое посвящено «старшим по домам». Причем это не какой-то забытый документ – его последнее обновление было в декабре 2021 года.
В постановлении сказано, что управы районов могут своим распоряжением определить людей, которые фактически будут освобождены от оплаты за квартиру. Из текста постановления следует, что это должно стимулировать граждан к сохранению жилищного фонда и обеспечению комфортной среды в многоквартирных домах, однако, почему-то это стимулирование возможно только для «старших», а не для членов Совета дома. Именно из числа «старших по домам» и «старших по подъездам» управы могут выбирать людей, которые получат субсидию на оплату квартиры. При этом критерии выбора не определены. Такой странный порядок предоставления субсидий безусловно вызывает вопросы об особенностях взаимодействия управ районов и «старших по домам», которые включены управой в соответствующие распоряжения.
P.S. Управа Ломоносовского района на запрос информации о домах, где «старшие» получают субсидии, ответила, что по состоянию на 02.08.2022 распоряжений управы о таком стимулировании нет. Переписка по данной теме доступна по ссылке.