Жители многоквартирных домов редко бывают довольны открытию нового магазина, дома быта или иного коммерческого объекта на первом этаже. Беспокойство жителей объяснимо – как правило, такие перемены ведут к увеличению пешеходного потока у дома и усилению шума под окнами. Что можно сделать для сохранения комфорта жителей дома?
Появление этой статьи подтолкнуло коллективное обращение жителей одного из домов района. Люди жаловались на планируемое открытие в нежилом помещении дома гостиницы. Переговоры с владельцем помещения не помогли. Предприниматель указал, что действует строго в рамках закона.
Так ли это?
Все помещения в многоквартирных домах делятся на жилые и нежилые. Гражданский и Жилищный кодексы устанавливают ряд запретов по ведению бизнеса в жилых помещениях. Так, в квартире нельзя открыть промышленное производство или гостиницу, а также предоставлять гостиничные услуги (например, открыть хостел). При этом полного запрета на ведение профессиональной и предпринимательской деятельности в жилом помещении кодекс не устанавливает. Выпекать торты, открыть адвокатский кабинет или чинить электронику на дому можно, но только до тех пор, пока это не нарушает права и законные интересы других граждан.
Однако все это касается только жилых помещений. Если помещение сменило статус (из жилого в нежилое) или изначально было нежилым, к нему эти правила не относятся.
Довольно частая ситуация: квартиру на первом этаже дома купил новый собственник, который хочет открыть там бизнес. Если этот бизнес не попадает в те исключительные случаи, которые предусмотрены законодательством, новому владельцу придется начать процесс перевода помещения в статус нежилого. В этом случае жителям дома нужно внимательно следить за соблюдением условий, при которых такие изменения возможны. В многоквартирных домах перевод квартиры в нежилое помещение допускается, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также жилое помещение нельзя перевести в нежилое, если доступ в помещение невозможен без использования общих помещений (холлов, лифтов, лестничных пролетов и пр.). Однако, чтобы выполнить это требование, заинтересованный собственник может инициировать создание дополнительного входа в помещение. Это, в свою очередь, невозможно сделать без решения общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) дома. Важно помнить, что такое решение обратимо. При наличии оснований, новое общее собрание собственников может отменить ранее принятое решение.
Если жители подозревают, что новый собственник может нарушать закон, им следует незамедлительно обратиться в прокуратуру и Мосжилинспекцию. Нужно учитывать, что в Москве свое согласие на перевод жилого помещения в нежилое должен дать Совет депутатов соответствующего муниципального округа, а значит на заседании Совета можно озвучить все имеющиеся претензии или, наоборот, поддержать изменение правового режима помещения.
Нежилое помещение его собственник может использовать по своему усмотрению. Тем не менее, определенные ограничения все же есть. Согласно СНиП 31-01-2003* на цокольном, первом и втором этажах жилого здания нельзя разместить магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, специализированные рыбные магазины, рентгеновские кабинеты и ряд других предприятий.
* - На необходимость учитывать данные СНиП в том числе указал Верховный суд в определении 13 июня 2017 г. N 11-КГ17-12.
Гостиница в эти ограничения не входит. Что делать жителям в такой ситуации?
Прежде всего со всех сторон оценить свою ситуацию: законно ли помещение имеет статус нежилого? Идет ли его владелец на контакт и готов ли он к обсуждению? Насколько соблюдаются достигнутые договоренности?
Если с юридической стороны с бизнесом все в порядке, то жителям остается только искать компромиссы. Запретить собственнику нежилого помещения открыть в нем не запрещенный в многоквартирном доме вид деятельности жители не могут.
К сожалению, далеко не всегда такую ситуацию удается решить за столом переговоров. Понятно, что стороны – жильцы и владелец бизнеса – преследуют свои интересы. Одних беспокоит комфорт, другой заинтересован извлекать прибыль из своего предприятия.
Если договориться не удалось, жильцы могут разработать ряд ограничений для доступа на земельный участок, на котором расположен дом, однако, этот способ доступен только тем домам, в которых земельно-правовые отношения оформлены надлежащим образом и земельный участок является общим имуществом. В этом случае они могут воспользоваться своим правом по установлению ограничений на использование общего имущества собственников многоквартирного дома. При этом стоит не забывать, что такое решение может быть принято только общим собранием собственников, а также может потребовать дополнительных платежей (например, за организацию поста охраны). Но даже в этом случае собственники не могут полностью запретить доступ к гостинице или магазину, открывшимся в их доме.