Золото под ногами

Пока все москвичи с нетерпением ждут, когда растает снег, напоминаем, что под снегом – золото. Нет, речь не идет о внезапном открытии залежей драгоценного металла в Москве. Просто сама земля в Москве на вес золота.

По информации с публичной кадастровой карты кадастровая стоимость участка под одним из домов на улице Строителей составляет 368 миллионов рублей. В расчете на одну квартиру это будет 6,1 миллионов рублей. При этом не стоит забывать о том, что рыночная цена существенно отличается от кадастровой оценки, то есть, если собственники этого дома захотят продать свой земельный участок, они смогут рассчитывать на сумму, в несколько раз превышающую кадастровую стоимость (к которой конечно же будет прибавлена рыночная стоимость самих квартир).

Разумеется, мы не призываем жителей начинать искать покупателей для своей недвижимости. Статья носит информационный характер и объясняет права собственников, в вопросах земельных отношений. С учетом регулярного появления проектов застройки любого свободного участка данная информация будет полезна жителям, которые не хотели бы появления нового строительства вплотную к их домам.

Защита своих прав на золотую московскую землю начинается с получения проекта межевания квартала. В случае, если проект межевания утвержден, следующим этапом для инициативных собственников станет поиск кадастровых инженеров для проведения необходимых замеров и подготовки документации для постановки участка на кадастровый учет.

Более подробно о процессе получения полного контроля за земельным участком, расположенным под домом, мы попросили рассказать главу муниципального округа Ломоносовский Гордея Нефедова, который давно занимается этим вопросом.

Гордей Нефедов:

Для начала отвечу на главный вопрос – зачем вообще жителям нужно заниматься постановкой дома на кадастровый учет. Земля в столице дорогая, но с учетом сложившейся системы оборота земельных участков по умолчанию земля принадлежит городу в лице конкретного органа исполнительной власти – Департамента городского имущества города Москвы. Минусы этого очевидны: если какой-то участок приглянется застройщику, ему достаточно будет «договориться» с ответственным чиновником, а мнение жителей, которые как правило не сильно радуются появлению новой стройки возле их дома, можно вообще не учитывать. Именно для защиты прав собственников от такого внезапного «сюрприза» нужна постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если мы немного углубимся в историю земельных отношений, то увидим, что условия для многочисленных примеров точечных застроек были созданы в начале 90-х годов. Существовавшие в советское время проекты межевания и кадастровые карты должны были послужить основой для оформления новых земельных документов, однако, сделано этого не было. Вместо того, чтобы закрепить за каждым многоквартирным домом его земельный участок, город фактически забрал всю землю себе. В результате собственники, обеспокоенные опасностью захвата своего участка, вынуждены брать все в свои руки и самостоятельно заниматься постановкой на кадастр.

Отдельно стоит сказать про «защиту» в виде Жилищного кодекса. Многие активные жители, которые читали раздел про общее имущество собственников многоквартирных домов, справедливо причисляют земельный участок к общему имуществу. К сожалению, практика показывает, что ссылки на Жилищный кодекс не помогают, если в ваш двор приехала строительная техника. На все цитаты из кодекса чиновники отвечают, что, да, земельный участок у вас есть, но поскольку его границы не установлены в надлежащем порядке, мы его считаем по минимально возможным нормативам (фактически – по периметру фундамента). К сожалению, Жилищный кодекс в этом случае ваши права не защитит. В отличии от официально оформленного земельного участка, сведения о котором включены в ваше свидетельство о собственности на квартиру (или нежилое помещение в доме).

Кстати, сложившаяся практика регулирования земельных отношений не только создает риск для жителей в виде проектов точечной застройки, но и мешает появлению в Москве рынка земельных участков. В домах старой постройки проектами межевания предусмотрены достаточно большие участки, то есть при желании собственники квартир могли бы договориться и продать свой земельный участок вместе с домом, получив за каждую квартиру 2 или даже больше ее рыночные стоимости. Сейчас люди этой возможности лишены, а большинство сделок по земельным участкам проходят очень непрозрачно.

Присматриваясь к теме узаконивания своего земельного участка многие задаются вопросом, не приведет ли оформление участка к дополнительным платежам, например к появлению обязанности платить налог на землю или же самостоятельно содержать придомовую территорию.

С платежами за содержание участка все просто – до тех пор, пока участок остается общедоступным (то есть без ограничения в виде забора), его по госзаказу обслуживает ГБУ «Жилищник» соответствующего района. Платежи за содержание лягут на плечи собственников только в том случае, если на общем собрании они примут решение о принятии всех объектов на земельном участке, с качелями и каруселями, на баланс своего дома. До тех пор, пока этого не произошло, собственники не будут платить за обслуживание земельного участка.

Что касается налогов. С учетом того, что законодательство может меняться, стопроцентной гарантии появления платежей дать нельзя. Вместе с тем, участки под жилыми домами в Москве начали ставить на учет не вчера, и за прошедшие годы налог на землю так в платежках и не появился. В настоящее время в соответствии с Налоговым кодексом у собственников участков под многоквартирными домами обязанность по оплате налогов за землю отсутствует.

Я считаю, что появления дополнительных налогов за земельный участок опасаться не стоит, потому что либо продолжится текущая ситуация (когда этого налога нет), либо же налоги введут сразу для всех домов, поставив их на кадастровый учет в административном порядке. Таким образом, инициирую процесс постановки участка на кадастр сейчас, вы ничем не рискуете и наоборот получаете гарантию того, что на вашем участке без вашего согласия ничего не появится.

Кстати, о постановке на учет в административном порядке. Я не думаю, что Правительству Москву будет интересно заниматься этим в ближайшее время. По крайней мере пока в городе еще остались участки, свободные от строительства. Существующий порядок позволяет чиновникам фактически «продавать» застройщикам целые кварталы вместе с жителями, как это, например, происходит в районе Кунцево. Чиновникам гораздо проще в приказном порядке заставить человека переехать из своей квартиры в добротном малоквартирном доме с большим земельным участком в очередной «человейник» без земли. Конечно, если придется договариваться о цене выкупа его квартиры с каждым собственником, такие истории будут невозможны.

Что же нужно делать собственникам, которые решили поставить свой дом на кадастровый учет. Прежде всего узнать, утвержден ли проект межевания квартала. К сожалению, без этого документа поставить участок на кадастр в Москве нельзя. С учетом того, что по многим районам проекты межевания не утверждаются годами, складывается ощущение, что это делается специально.

Если вам повезло и в вашем квартале межевание все же утверждено, следующим этапом после получения заверенной копии проекта межевания будет поиск кадастрового инженера. И здесь опять есть юридическая тонкость, которая может помешать реализации инициативы собственников. Есть немало случаев, когда какой-то кусок участка под многоквартирным домом уже поставлен на учет городом. В этом случае собственникам нужно будет сначала добиться от городских властей отмены выделения этой части, чтобы затем поставить на учет всю землю дома.

Услуги кадастровых инженеров и юристов по земельным отношениям (в случае, если вам понадобится их помощь) платные, однако с учетом того, что постановка на кадастровый учет проводится в интересах всех собственников, стоимость этих услуг для каждого собственника невелика. Для дома, в котором 200 квартир, это примерно 500 рублей на 1 квартиру.

Постановка на кадастровый учет – это сложный процесс со множеством нюансов. После получения документов от кадастрового инженера процесс нее заканчивается. Собственникам еще нужно будет добиться «признания» этих документов городом. Итогом всего процесса будет появление в вашем свидетельстве о собственности дополнительной строки с указанием вашей доли в собственности на земельный участок. Из-за сложности и запутанности земельных правоотношений и процесса постановки земельного участка на кадастровый учет я рекомендую всем, кто заинтересовался этой темой, прибегнуть к помощи профессионалов, чтобы избежать обидных ошибок и потерять время.

Понимаю, что порядок постановки на учет может испугать людей, которые слышат об этом впервые, но всю процедуру вполне под силу выполнить. Это подтверждено успешными историями нескольких домов Ломоносовского района. За последнюю пару лет как минимум 10 домов района прошли стадию кадастровых измерений и находятся на следующих этапах, из них 6 уже поставили дома на кадастровый учет, а полностью весь процесс завершили два дома.

Кстати, пользуясь случаем, хочу поздравить инициативных собственников домов по адресам: ул. Марии Ульяновой, д. 19 и ул. Академика Пилюгина, д. 8, к. 1 с завершением этой сложной, но важной процедуры! Еще 10 домов находятся на разных оформления земельных участков. Надеюсь, что такие истории успеха дадут мотивацию для жителей, которые еще не решили, стоит ли оформлять земельный участок.